Trong lộ trình cải cách thủ tục hành chính và thúc đẩy thị trường xây dựng, Luật Xây dựng (sửa đổi) có hiệu lực từ ngày 01/07/2026 đã mang đến những thay đổi mang tính đột phá. Một trong những nội dung được các doanh nghiệp và chủ đầu tư mong chờ nhất chính là danh sách 08 nhóm công trình được miễn giấy phép xây dựng. Tuy nhiên, “miễn phép” không có nghĩa là “tự do xây dựng”. Mỗi nhóm công trình đều đi kèm với những điều kiện kỹ thuật và pháp lý cụ thể. Nếu hiểu sai hoặc áp dụng thiếu điều kiện, doanh nghiệp rất dễ rơi vào tình trạng xây dựng sai phép, dẫn đến bị xử phạt hoặc đình chỉ thi công. Hãy cùng Facco cập nhật ngay những quy định mới nhất dưới đây.

Danh sách 8 nhóm công trình được miễn giấy phép xây dựng từ 1/7/2026:

Trước khi đi vào chi tiết, chủ đầu tư cần có cái nhìn tổng quát về 8 nhóm công trình được miễn giấy phép xây dựng từ 1/7/2026:

– Công trình cấp IV quy mô nhỏ: Nhà ở và các công trình phụ trợ có quy mô hạn chế.
– Công trình thuộc dự án đã có quy hoạch chi tiết: Đã được cơ quan nhà nước duyệt quy hoạch 1/500.
– Công trình tạm phục vụ thi công: Các hạng mục lán trại, nhà tạm phục vụ dự án chính.
– Công trình sửa chữa, cải tạo không ảnh hưởng kết cấu: Thay đổi nội thất hoặc mặt ngoài không trọng yếu.
– Công trình hạ tầng kỹ thuật quy mô nhỏ: Các hệ thống kết nối cơ bản.
– Công trình ở khu vực không yêu cầu quản lý kiến trúc: Thường nằm ở khu vực nông thôn, vùng xa.
– Công trình thuộc dự án đầu tư đã được phê duyệt: Đã qua thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi.
– Công trình đặc thù theo quy định pháp luật: Công trình bí mật, khẩn cấp hoặc an ninh quốc phòng.

Chi tiết điều kiện kèm theo cho 8 nhóm công trình miễn phép:

Việc miễn giấy phép xây dựng từ 01/07/2026 được quy định rất chặt chẽ về mặt thông số kỹ thuật. Dưới đây là phân tích chi tiết từng nhóm:

– Công trình xây dựng cấp IV đáp ứng đầy đủ các điều kiện:

Đây là nhóm công trình phổ biến nhất. Tuy nhiên, để được miễn phép, công trình cấp IV phải đáp ứng đồng thời 3 điều kiện:
 •  Số tầng: Nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng.
 •  Diện tích: Tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500m2.
 •  Vị trí: Không nằm trong các khu vực có yêu cầu quản lý chặt chẽ về quy hoạch, kiến trúc hoặc các khu bảo tồn, di tích lịch sử đã được xếp hạng.

– Công trình mang tính đặc thù hoặc phục vụ lợi ích quốc gia:

Nhóm này ưu tiên tính bảo mật và cấp bách, bao gồm:

 •  Công trình bí mật nhà nước: Phục vụ an ninh, tình báo.
 •  Công trình xây dựng khẩn cấp, cấp bách: Xây dựng nhằm khắc phục hậu quả thiên tai, dịch bệnh hoặc các tình huống cấp bách theo quyết định của cấp thẩm quyền.
 •  Công trình thuộc dự án đầu tư công đặc biệt: Các dự án trọng điểm được phê duyệt theo cơ chế đặc thù.
 •  Công trình xây dựng tạm: Phục vụ trực tiếp cho việc thi công công trình chính hoặc các sự kiện ngắn hạn theo luật định.
 •  Công trình nằm trên đất sử dụng cho mục đích quốc phòng, an ninh.

– Công trình thuộc dự án đầu tư công:

Các công trình được quyết định đầu tư bởi cơ quan Trung ương (Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ) hoặc người có thẩm quyền quyết định đầu tư công theo quy định của pháp luật về đầu tư công sẽ không cần xin giấy phép xây dựng riêng lẻ, vì quy trình thẩm định dự án ban đầu đã bao gồm các yếu tố kiểm soát xây dựng.

– Công trình xây dựng theo tuyến:

Các công trình đi xuyên qua từ 02 đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên (đường dây điện, đường ống dẫn dầu…) hoặc công trình theo tuyến nằm ngoài khu vực đô thị đã được xác định trong quy hoạch nông thôn hoặc quy hoạch ngành được phê duyệt. Tính chất của loại công trình này thường do các cơ quan chuyên môn quản lý theo quy hoạch tổng thể.

– Các công trình trên biển thuộc dự án đầu tư ngoài khơi: 

Các công trình trên biển thuộc dự án đầu tư ngoài khơi đã được giao khu vực biển cũng như các công trình hàng không, công trình trong cảng hàng không và công trình bảo đảm hoạt động bay ngoài cảng hàng không.

– Công trình quảng cáo:

Các công trình quảng cáo không thuộc diện bắt buộc phải cấp phép theo Luật Quảng cáo (thường là các bảng biển nhỏ, tích hợp) và các công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động (như cột anten nhỏ, tủ cáp) được miễn phép để thúc đẩy hạ tầng số.

– Công trình đã được thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi: 

Đây là một điểm rất có lợi cho các dự án lớn, bao gồm cả nhà xưởng công nghiệp. Nếu công trình đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi (hoặc báo cáo điều chỉnh) và đã được phê duyệt theo quy định, thì bước xin giấy phép xây dựng sau đó sẽ được miễn lược.

– Các công trình sửa chữa, cải tạo:

Nhóm này rất quan trọng đối với các nhà xưởng cũ cần nâng cấp. Điều kiện miễn phép bao gồm:

 •  Sửa chữa bên trong công trình
 •  Sửa chữa mặt ngoài nhưng không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu quản lý kiến trúc.
 •  Đặc biệt: Quá trình sửa chữa không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không thay đổi công năng sử dụng Ban đầu, không gây ảnh hưởng đến môi trường và an toàn cháy nổ.

Xem thêm: cải tạo nhà xưởng có cần xin phép không?

Hiểu đúng về “Miễn giấy phép xây dựng”:

Một sai lầm phổ biến của các chủ doanh nghiệp là nghĩ rằng: “Miễn phép tức là cứ thế mà xây”. Facco xin lưu ý quý khách hàng một quy định bắt buộc:

Dù thuộc diện miễn giấy phép xây dựng, phần lớn các trường hợp chủ đầu tư vẫn phải thực hiện thủ tục gửi Thông báo khởi công kèm theo hồ sơ thiết kế đến cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương. Việc thông báo này giúp nhà nước quản lý được mật độ, trật tự xây dựng và đảm bảo công trình tuân thủ đúng các quy chuẩn về PCCC và môi trường.

Rủi ro khi hiểu sai việc miễn giấy phép xây dựng

Việc tự ý đánh giá công trình thuộc diện miễn phép mà không qua tư vấn chuyên môn có thể dẫn đến những hệ lụy nghiêm trọng:

– Bị xử phạt hành chính:

Mức phạt cho hành vi xây dựng không phép (đối với trường hợp bắt buộc phải có phép) hoặc không thông báo khởi công là rất cao, đặc biệt với các tổ chức, doanh nghiệp.

– Buộc tháo dỡ công trình:

Nếu sau khi kiểm tra, công trình của bạn thực tế không thuộc diện miễn phép hoặc vi phạm chỉ giới xây dựng, cơ quan chức năng có quyền cưỡng chế tháo dỡ.

– Dừng thi công giữa chừng:

Việc đình chỉ thi công để phục vụ thanh tra sẽ gây lãng phí nhân công, máy móc và làm nảy sinh nhiều chi phí cơ hội.

– Ảnh hưởng tiến độ dự án:

Chậm bàn giao nhà xưởng, chậm tiến độ lắp đặt dây chuyền sản xuất sẽ làm đứt gãy kế hoạch kinh doanh của doanh nghiệp.

Facco – Đơn vị tư vấn giấy phép xây dựng chuyên nghiệp, đúng pháp lý:

Thủ tục pháp lý xây dựng tại Việt Nam vốn nổi tiếng với sự phức tạp và đòi hỏi tính chính xác cao. Thay vì tự mình “mày mò” giữa các văn bản luật thay đổi liên tục, việc tìm đến một đơn vị tư vấn chuyên nghiệp là lựa chọn tối ưu nhất cho doanh nghiệp của bạn.

Xem thêm: dịch vụ xin giấy phép xây dựng của Facco

Khi nào bạn nên nhờ Facco tư vấn?

– Khi không chắc công trình có được miễn phép: Chúng tôi sẽ thẩm định hồ sơ, quy hoạch 1/500 và quy mô công trình để đưa ra kết luận chính xác 100%.
– Khi cần tối ưu chi phí & pháp lý: Facco tư vấn phương án thiết kế ngay từ đầu để công trình của bạn có thể rơi vào nhóm “miễn phép” một cách hợp lệ, giúp tiết kiệm thời gian và tiền bạc.
– Khi làm nhà xưởng, dự án quy mô lớn: Các dự án công nghiệp luôn đi kèm với các yêu cầu khắt khe về giấy thẩm duyệt PCCC và báo cáo khả thi. Facco với kinh nghiệm thực chiến sẽ xử lý trọn gói cho bạn.

Với giá trị cốt lõi: “Dựng tầm cao – Xây tương lai” – Uy tín, chất lượng, hiệu quả, sáng tạo, an toàn và chính trực Facco hỗ trợ tư vấn pháp lý và thiết kế – thi công trọn gói. Chúng tôi đảm bảo dự án của doanh nghiệp không chỉ bền vững về mặt kỹ thuật mà còn vững chắc về mặt pháp lý ngay từ những viên gạch đầu tiên.

Quý doanh nghiệp đang có kế hoạch khởi công dự án sau 01/07/2026? Đừng để những rắc rối pháp lý làm chậm bước tiến sản xuất. Hãy liên hệ ngay với đội ngũ chuyên gia của Facco để được tư vấn chính xác và nhanh chóng nhất!

Thông tin liên hệ:
• Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Facco
• Website: https://facco.vn/
• Hotline: 0946 554 755 – 0986 388 396
• Địa chỉ: Lô 2, tầng 2, tòa DV02 số 79 Ngọc Hồi, Phường Yên Sở, Hà Nội